Verpachtung für Freiflächen-PV — Typische Fragen bei der Vertragsgestaltung Teil 1
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Hofübergabe
Steuerrecht
Vertragsrecht
Für viele Landwirte und Eigentümer von unbebauten Flächen im Außenbereich stellt sich die Frage der renditestärksten Nutzung des Grundbesitzes. Mit einer Verpachtung der Flächen an Landwirte lassen sich häufig nur bescheidene Pachterträge von 300–800 € pro Jahr und Hektar erzielen. Verführerisch erscheinen im Vergleich hierzu die Erlöse von 3000–4000 € plus 6–10% Umsatzbeteiligung, die aus einer Verpachtung für Freiflächen-PV und Batteriespeicher erzielbar sind. Die Chancen und Risiken solcher Pachtverträge aus rechtlicher Sicht lesen Sie hier:
Für viele landwirtschaftliche Betriebe stellt sich die Frage der Hofnachfolge und des Fortbestandes des Betriebes in Zeiten stetig steigender Kosten, schwieriger Marktbedingungen und hohen Investitionsdrucks, insbesondere aufgrund erdrückender Bürokratie. Unsere Kanzlei hat in den letzten Monaten zahlreiche Mandanten bei der Prüfung und Vertragsgestaltung von Pachtverträgen beraten, mit denen die Mandanten teilweise die gesamten landwirtschaftlichen Flächen ihres Betriebs verpachten, damit der Pächter dort Freiflächen-Photovoltaikanlagen ggf. mit Batteriespeichern errichten und betreiben kann. Wer würde nicht gerne für die Verpachtung von 15 ha Fläche im Jahr 100.000 € oder noch mehr Pachterträge risiko- und aufwandsfrei erwirtschaften?
Vorsicht ist jedoch stets geboten. In unserer Reihe zum Thema lesen Sie Empfehlungen zu den typischen Fallen und Gefahren bei Abschluss von PV-Pachtverträgen aus Sicht des Verpächters.
Ertrag und Laufzeit
Wie bei allen Vertragsabschlüssen lohnt sich zunächst die Einholung mehrerer Angebote. Aus meiner Erfahrung mit zahlreichen verschiedenen Verträgen stelle ich immer wieder fest, dass die Konditionen sehr unterschiedlich sind. Normalerweise verspricht der Pächter eine Mindestpacht in einem Bereich von 2.500 bis 4.000 € pro Jahr und Hektar. Zusätzlich erhält der Verpächter eine Umsatzbeteiligung an den Einspeiseerlösen iHv. 5–10 %. Die Laufzeit wird typischerweise auf 20 Jahre mit Verlängerungsoption für den Pächter über weitere 5–10 Jahre angesetzt. Wenn die Ihnen angebotenen Konditionen hiervon stark abweichen, sollte dies Anlass für die Einholung weiterer Angebote sein.
Der Vertragspartner
Typischerweise treten als Pächter Kapitalgesellschaften auf, in der Regel GmbHs oder Kommanditgesellschaften ohne persönlich haftende natürliche Person. Fast alle Pachtverträge enthalten Klauseln, wonach der Pächter jederzeit sämtliche Ansprüche aus dem Pachtverträgen an Dritte abtreten darf ohne dass der Verpächter sich hiergegen nachhaltig wehren kann. Ihnen muss deshalb klar sein, dass Ihr Vertragspartner ausgetauscht werden kann und dass Sie es normalerweise mit Gesellschaften zu tun haben, die wenig oder kein Eigenkapital haben. Tritt eine Störung im Geschäftsbetrieb des Pächters auf, so stellt sich bei fehlender Eigenkapitaldecke sofort die Frage, ob noch ausreichend Mittel vorhanden sind um Ihre Pacht zu bezahlen. Dasselbe gilt bei politischen Änderungen im Umgang mit der Stromeinspeisung. Es lohnt sich deshalb, anhand von Jahresabschluss und Geschäftsgebaren Ihres Vertragspartners zu prüfen, ob dieser bereits am Markt etabliert ist und seine bisherigen Projekte selbst betreibt oder die Verträge regelmäßig weiterverkauft.
Die Rückbaupflicht
Alle mir bekannten Verträge enthalten die Verpflichtung des Pächters, am Ende der Laufzeit die PV-Anlagen und Batteriespeicher zurückzubauen. Diese Pflicht wird erst nach Jahrzehnten Pachtlaufzeit aktiv. Der Verpächter muss deshalb genau darauf achten, dass im Pachtvertrag ausreichend Vorsorge dafür getroffen ist, dass der Pächter dieser Rückbaupflicht auch tatsächlich nachkommt. Nachdem auf das Eigenkapital der Vertragspartner kein Verlass ist, muss eine hinreichende Sicherheit für die Erfüllung der Rückbaupflicht gestellt sein. Verlassen Sie sich nicht auf die Pflicht des Pächters gegenüber der Behörde zum Rückbau aus der Anlagengenehmigung. Diese Pflicht können Sie nicht durchsetzen. Es ist deshalb wichtig, auf eine ausreichende selbstschuldnerische Bankbürgschaft oder eine dingliche Sicherheit zu bestehen, ansonsten stehen Sie möglicherweise in 20 Jahren mit einer Industrieruine sowie einer insolventen Pächtergesellschaft da und müssen den Rückbau selbst finanzieren.
Die steuerlichen Auswirkungen auf die Betriebsnachfolge
Eine steuerliche Begleitung der Verpachtung ist in jedem Fall erforderlich. Die PV-Verpachtung kann erhebliche Auswirkungen auf die Betriebsnachfolge haben. Der verpachtete Grund verliert ohne korrekte Vertragsgestaltung (AGRI-PV oder Beteiligungsmodell) seine schenkungssteuerliche Verschonung. Auch nach der Hofübergabe kann ein unüberlegter Vertragsabschluss ohne vertragliche Vorsorge innerhalb der Haltefrist zur schenkungssteuerlichen Nachversteuerung führen. Hier drohen häufig sechsstellige Steuerschäden aufgrund des hohen Werts der Flächen.
