Neues aus dem Mietrecht: Was Vermieter und Mieter jetzt wissen müssen

Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Monaten mehrere Entscheidungen getroffen, die den Alltag von Vermietern und Mietern unmittelbar betreffen. Gleichzeitig berät der Bundestag über eine Mietrechtsreform. Lesen Sie, welche Urteile Sie kennen sollten und wann Sie Ihre Verträge prüfen lassen sollten.

Wer mit Gewinn untervermietet, riskiert seine Wohnung

Ein Mieter aus Berlin zahlte für seine Zweizimmerwohnung 460 € Kaltmiete. Während eines Auslandsaufenthalts vermietete er sie ohne Erlaubnis an zwei Untermieter für 962 € kalt weiter. Der Vermieter kündigte, und der Bundesgerichtshof gab ihm mit Urteil vom 28. Januar 2026 recht (VIII ZR 228/23).

Die Richter stellen klar: Ein Mieter darf eine Untervermietung verlangen, wenn er damit seine eigenen Wohnkosten senken will, etwa weil sich seine Lebensumstände geändert haben. Er darf dabei aber keinen Gewinn machen. Wer mehr einnimmt, als ihn die Wohnung selbst kostet, hat keinen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, und wer ohne Erlaubnis untervermietet, muss mit der Kündigung rechnen.

Was das für Sie bedeutet: Vermieter, die eine überteuerte Untervermietung bemerken, etwa über ein Inserat auf einem Online-Portal, haben eine klare Handhabe. Mieter sollten vor jeder Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters einholen und die Untermiete nicht höher ansetzen als die eigenen Kosten.

Nachzahlen rettet nicht immer vor der Kündigung

Gerät ein Mieter mit zwei Monatsmieten in Rückstand, kann der Vermieter fristlos kündigen. Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Viele Mieter verlassen sich darauf. Der Bundesgerichtshof hat aber mit Urteil vom 30. September 2026 bestätigt, dass diese Nachzahlung nur die fristlose Kündigung beseitigt (VIII ZR 21/26). Hat der Vermieter zugleich hilfsweise ordentlich gekündigt, kann diese Kündigung trotz vollständiger Nachzahlung wirksam bleiben.

Was das für Sie bedeutet: Vermieter sollten bei Zahlungsrückständen stets fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen, und die Kündigung muss formal einwandfrei sein. Mieter, die eine Kündigung wegen Mietrückständen erhalten haben, sollten sich nicht darauf verlassen, dass eine Nachzahlung allein den Verlust der Wohnung abwendet, und sich sofort beraten lassen. Ob sich der Vermieter im Einzelfall auf die ordentliche Kündigung berufen darf, hängt unter anderem davon ab, ob der Mieter den Rückstand verschuldet hat.

Aus Büro wird Wohnung: Die Mietpreisbremse gilt trotzdem

Wo die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Bayern legt die Staatsregierung per Verordnung fest, in welchen Gemeinden das der Fall ist. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Ein Berliner Vermieter meinte, diese Ausnahme gelte auch für ehemalige Gewerberäume, die er zu einer Wohnung umgebaut hatte, und verlangte fast 980 € Kaltmiete. Nach Ansicht der Mieter wären rund 620 € zulässig gewesen.

Der Bundesgerichtshof sah das mit Urteil vom 19. August 2026 anders (VIII ZR 104/25): Die Ausnahme greift nur, wenn die Räume vorher baulich gar nicht zum Wohnen geeignet waren und erst durch erhebliche Umbauten bewohnbar wurden. Wer lediglich ehemalige Büro- oder Ladenflächen ohne größere Baumaßnahmen als Wohnung vermietet, bleibt an die Mietpreisbremse gebunden.

Was das für Sie bedeutet: Vermieter, die Gewerberäume in Wohnungen umwandeln, sollten die zulässige Miete vor Vertragsschluss prüfen lassen. Mieter können eine überhöhte Miete rügen und zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.

Umstellung der Heizung: Neue Kosten nicht ohne Weiteres umlegbar

Heizen Mieter ihre Wohnung mit eigenen Öfen und stellt der Vermieter das Haus auf die Wärmelieferung durch einen externen Versorger um, möchte er diese Kosten häufig über die Nebenkostenabrechnung weitergeben. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 20. Mai 2026 entschieden, dass die gesetzliche Regelung zur Umstellung auf Wärmelieferung in diesem Fall nicht anwendbar ist (VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25). Ohne eine entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter lassen sich die Kosten daher nicht ohne Weiteres umlegen.

Was das für Sie bedeutet: Vermieter, die eine Modernisierung der Heizung planen, sollten vorher klären, wie sie die laufenden Kosten auf die Mieter verteilen können. Mieter sollten Nebenkostenabrechnungen nach einer Heizungsumstellung genau prüfen lassen.

Was der Gesetzgeber plant

Die Bundesregierung hat im April 2026 einen Entwurf für eine Mietrechtsreform beschlossen, über den der Bundestag seit Juli berät. Er sieht unter anderem vor, dass Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten nur noch begrenzt steigen dürfen, dass Zuschläge für möblierte Wohnungen gedeckelt und gesondert ausgewiesen werden und dass Kurzzeitmietverträge grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt werden. Außerdem soll eine vollständige Nachzahlung künftig einmal im Mietverhältnis auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs beseitigen. Beschlossen ist die Reform noch nicht. Vermieter mit Indexmietverträgen oder möblierten Wohnungen sollten ihre Verträge aber bereits jetzt prüfen lassen, denn die Begrenzung der Indexmiete soll auch für bestehende Verträge gelten.

Ob Sie als Vermieter eine Kündigung vorbereiten, eine Mieterhöhung durchsetzen oder Ihre Verträge an die neue Rechtslage anpassen wollen, oder ob Sie als Mieter eine Kündigung, eine Mieterhöhung oder eine Nebenkostenabrechnung erhalten haben: Gerne prüfe ich Ihren Fall in einem persönlichen Gespräch. Vereinbaren Sie einen Termin.

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 23. Oktober 2026 wieder. Das Lesen dieses Artikels ersetzt keine qualifizierte Rechtsberatung anhand des jeweiligen Einzelfalls.