Um Teilungsversteigerungen kursieren viele Halbwahrheiten und Falschinformationen. Aber sind Teilungsversteigerungen wirklich eine valide Alternative zum Verkauf einer Immobilie oder nur das letzte, verzweifelte Mittel um eine völlig zerstrittene Gemeinschaft auseinanderzusetzen?
- Teilungsversteigerungen sind nur das letzte Mittel
Das ist meistens aber nicht immer richtig. Eine Bruchteils- oder Gesamthandsgemeinschaft an einem Grundstück, die zum Beispiel im Rahmen einer Erbengemeinschaft entsteht, kann auch durch die Veräußerung des Objekts durch alle Miteigentümer / Miterben oder durch eine Vereinigung aller Anteile in den Händen eines der Teilhaber auseinandergesetzt werden. Scheitert die einvernehmliche Auseinandersetzung, weil mindestens ein Teilhaber dauerhaft nicht mitwirkt, kann die Veräußerung nur durch eine Teilungsversteigerung erzwungen werden. Das wesentliche Merkmal einer Teilungsversteigerung ist es, dass kein Teilhaber sie dauerhaft verhindern kann. Häufig wird ein Teilungsversteigerungsantrag von einem Teilhaber aber auch zunächst nur gestellt um taktische Vorteile bei der Auseinandersetzung zu erreichen, insbesondere um Druck auszuüben auf den Teilhaber, der im Objekt wohnt oder es anderweitig nutzt.
- Teilungsversteigerungen bringen einen niedrigeren Erlös als der freihändige Verkauf
Dies mag in konjunkturschwachen Zeiten richtig sein, derzeit ist es ein Mythos. Als regelmäßiger Teilnehmer von Teilungsversteigerungen in den letzten Jahren habe ich es nicht ein einziges Mal erlebt, dass der gutachterlich festgestellte Wert der Versteigerungsimmobilien nicht erreicht oder sogar weit übertroffen wurde. Die Teilungsversteigerung ist für die Veräußerungsgemeinschaft dennoch grundsätzlich teurer als der freihändige Verkauf, weil aus dem Erlös vorab die Versteigerungskosten, insbesondere die Gutachterkosten bezahlt werden müssen.
- Teilungsversteigerungen sind unkompliziert
Dies war immer schon ein Mythos, es sei denn es handelt sich um ein völlig unproblematisches Objekt und die anderen Teilhaber sind kooperativ (dann stellt sich aber die Frage, weshalb kein freihändiger Verkauf erfolgen konnte). Tatsächlich gibt es viele taktische Kniffe, die ein Teilhaber einsetzen kann um sich einen Vorteil im Verfahren zu verschaffen und die Versteigerung alleine zu kontrollieren bis hin zur Möglichkeit, den Zuschlag zu Gunsten eines anderen Teilhabers zu verhindern oder nach dem Zuschlag noch mit dem Höchstbietenden nachzuverhandeln.
- Mit dem Zuschlag ist die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt
Auch dies ist falsch. Oft geht der Streit erst nach dem Zuschlag los, denn das Versteigerungsgericht verteilt den Übererlös nicht einfach von selbst auf die Teilhaber, sondern versucht nur eine Einigung über die Verteilung des Erlöses zu vermitteln. Scheitert die Einigung, weil die Teilhaber zu zerstritten sind, wird der Übererlös zinslos hinterlegt bis sich die Teilhaber einigen können oder einer die anderen erfolgreich auf Zustimmung zu einem Teilungsplan verklagt. Oft scheitern diese Einigungsgespräche zunächst, weil einer oder mehrere Teilhaber versuchen, noch andere Forderungen gegen die restlichen Teilhaber in der Erlösverteilung zu berücksichtigen. Dem hat der Bundesgerichtshof aber insoweit einen Riegel vorgeschoben als gemeinschaftsfremde Forderungen beim Teilungsplan nicht zu berücksichtigen sind. Die streitige Auseinandersetzung über den Teilungsplan kann dennoch Jahre dauern.
- Für den Interessenten ist der Kauf stets besser als das Mitbieten
Dies lässt sich nicht pauschal sagen. Beide Alternativen haben ihre Vor- und Nachteile. Beim Kauf fallen für den Käufer häufig noch zusätzlich die Maklercourtage und die Notargebühren an. Der Käufer hat jedoch je nach Vertragsgestaltung des Kaufvertrages zumindest eingeschränkt Mängelgewährleistungsrechte, welche es für den Meistbietenden grundsätzlich nicht gibt. Der Meistbietende der Versteigerung wird mit dem Zuschlag sofort Eigentümer, während der Käufer nach der Unterschrift unter dem notariellen Vertrag hierauf für gewöhnlich noch mehrere Wochen warten muss. Grunderwerbsteuer fällt bei beiden Erwerbsvorgängen an. Ein Vorteil für den Teilnehmer der Versteigerung ist ohne Zweifel, dass er sichergehen kann nicht mehr zu bezahlen als es tatsächlich dem Marktniveau entspricht. Die Teilnahme an einer Teilungsversteigerung hat aber wesentlich höhere Anforderungen an die Vorbereitung und den Kenntnisstand des Bieters. Dieser muss sich im Vorfeld anhand des Gutachtens genau mit dem Objekt beschäftigen, etwaige bestehen bleibende Rechte im Grundbuch übernehmen, die Sicherheitsleistung erbringen und hat kein Sonderkündigungsrecht gegenüber Mietern (er wird auch keine absolute Sicherheit haben, dass keine Mietverhältnisse bestehen).
- Bei Teilungsversteigerungen kann man leicht ein Schnäppchen machen
Das kann passieren, aber Sie müssen womöglich an dutzenden Teilungsversteigerungen teilnehmen bis Ihnen dies gelingt. In den letzten Jahren hat die Teilnahme an Teilungsversteigerungen aufgrund des knappen Immobilienangebots im südbayerischen Raum in breiteren Bevölkerungsschichten erheblich an Popularität gewonnen. Entsprechend nehmen mehr Personen an den Terminen teil und die Erlöse steigen. Dadurch sind die Versteigerungen vor allem für die Veräußerer interessanter geworden. Wenn Sie jedoch häufig genug als Bieter teilnehmen, werden Sie früher oder später einen Termin finden, in dem aus Zufall oder wegen äußerer Umstände wie der Coronakrise oder einem Konjunktureinbruch kaum ein Bieter mitbietet, was Ihnen ein Schnäppchen ermöglichen könnte.
Dr. Andreas Kreitmeier
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Erbrecht
Fachanwalt für Steuerrecht