Teilungsversteigerungen — 6 Mythen und Wahrheiten

Um Tei­lungs­ver­stei­ge­run­gen kur­sie­ren vie­le Halb­wahr­hei­ten und Falsch­in­for­ma­tio­nen. Aber sind Tei­lungs­ver­stei­ge­run­gen wirk­lich eine vali­de Alter­na­ti­ve zum Ver­kauf einer Immo­bi­lie oder nur das letz­te, ver­zwei­fel­te Mit­tel um eine völ­lig zer­strit­te­ne Gemein­schaft auseinanderzusetzen? 

  1. Tei­lungs­ver­stei­ge­run­gen sind nur das letz­te Mittel

Das ist meis­tens aber nicht immer rich­tig. Eine Bruch­teils- oder Gesamt­hands­ge­mein­schaft an einem Grund­stück, die zum Bei­spiel im Rah­men einer Erben­ge­mein­schaft ent­steht, kann auch durch die Ver­äu­ße­rung des Objekts durch alle Mit­ei­gen­tü­mer / Mit­er­ben oder durch eine Ver­ei­ni­gung aller Antei­le in den Hän­den eines der Teil­ha­ber aus­ein­an­der­ge­setzt wer­den. Schei­tert die ein­ver­nehm­li­che Aus­ein­an­der­set­zung, weil min­des­tens ein Teil­ha­ber dau­er­haft nicht mit­wirkt, kann die Ver­äu­ße­rung nur durch eine Tei­lungs­ver­stei­ge­rung erzwun­gen wer­den. Das wesent­li­che Merk­mal einer Tei­lungs­ver­stei­ge­rung ist es, dass kein Teil­ha­ber sie dau­er­haft ver­hin­dern kann. Häu­fig wird ein Tei­lungs­ver­stei­ge­rungs­an­trag von einem Teil­ha­ber aber auch zunächst nur gestellt um tak­ti­sche Vor­tei­le bei der Aus­ein­an­der­set­zung zu errei­chen, ins­be­son­de­re um Druck aus­zu­üben auf den Teil­ha­ber, der im Objekt wohnt oder es ander­wei­tig nutzt. 

  1. Tei­lungs­ver­stei­ge­run­gen brin­gen einen nied­ri­ge­ren Erlös als der frei­hän­di­ge Verkauf

Dies mag in kon­junk­tur­schwa­chen Zei­ten rich­tig sein, der­zeit ist es ein Mythos. Als regel­mä­ßi­ger Teil­neh­mer von Tei­lungs­ver­stei­ge­run­gen in den letz­ten Jah­ren habe ich es nicht ein ein­zi­ges Mal erlebt, dass der gut­ach­ter­lich fest­ge­stell­te Wert der Ver­stei­ge­rungs­im­mo­bi­li­en nicht erreicht oder sogar weit über­trof­fen wur­de. Die Tei­lungs­ver­stei­ge­rung ist für die Ver­äu­ße­rungs­ge­mein­schaft den­noch grund­sätz­lich teu­rer als der frei­hän­di­ge Ver­kauf, weil aus dem Erlös vor­ab die Ver­stei­ge­rungs­kos­ten, ins­be­son­de­re die Gut­ach­ter­kos­ten bezahlt wer­den müssen.

  1. Tei­lungs­ver­stei­ge­run­gen sind unkompliziert

Dies war immer schon ein Mythos, es sei denn es han­delt sich um ein völ­lig unpro­ble­ma­ti­sches Objekt und die ande­ren Teil­ha­ber sind koope­ra­tiv (dann stellt sich aber die Fra­ge, wes­halb kein frei­hän­di­ger Ver­kauf erfol­gen konn­te). Tat­säch­lich gibt es vie­le tak­ti­sche Knif­fe, die ein Teil­ha­ber ein­set­zen kann um sich einen Vor­teil im Ver­fah­ren zu ver­schaf­fen und die Ver­stei­ge­rung allei­ne zu kon­trol­lie­ren bis hin zur Mög­lich­keit, den Zuschlag zu Guns­ten eines ande­ren Teil­ha­bers zu ver­hin­dern oder nach dem Zuschlag noch mit dem Höchst­bie­ten­den nachzuverhandeln. 

  1. Mit dem Zuschlag ist die Erben­ge­mein­schaft auseinandergesetzt

Auch dies ist falsch. Oft geht der Streit erst nach dem Zuschlag los, denn das Ver­stei­ge­rungs­ge­richt ver­teilt den Übererlös nicht ein­fach von selbst auf die Teil­ha­ber, son­dern ver­sucht nur eine Eini­gung über die Ver­tei­lung des Erlö­ses zu ver­mit­teln. Schei­tert die Eini­gung, weil die Teil­ha­ber zu zer­strit­ten sind, wird der Übererlös zins­los hin­ter­legt bis sich die Teil­ha­ber eini­gen kön­nen oder einer die ande­ren erfolg­reich auf Zustim­mung zu einem Tei­lungs­plan ver­klagt. Oft schei­tern die­se Eini­gungs­ge­sprä­che zunächst, weil einer oder meh­re­re Teil­ha­ber ver­su­chen, noch ande­re For­de­run­gen gegen die rest­li­chen Teil­ha­ber in der Erlös­ver­tei­lung zu berück­sich­ti­gen. Dem hat der Bun­des­ge­richts­hof aber inso­weit einen Rie­gel vor­ge­scho­ben als gemein­schafts­frem­de For­de­run­gen beim Tei­lungs­plan nicht zu berück­sich­ti­gen sind. Die strei­ti­ge Aus­ein­an­der­set­zung über den Tei­lungs­plan kann den­noch Jah­re dauern.

  1. Für den Inter­es­sen­ten ist der Kauf stets bes­ser als das Mitbieten

Dies lässt sich nicht pau­schal sagen. Bei­de Alter­na­ti­ven haben ihre Vor- und Nach­tei­le. Beim Kauf fal­len für den Käu­fer häu­fig noch zusätz­lich die Mak­ler­cour­ta­ge und die Notar­ge­büh­ren an. Der Käu­fer hat jedoch je nach Ver­trags­ge­stal­tung des Kauf­ver­tra­ges zumin­dest ein­ge­schränkt Män­gel­ge­währ­leis­tungs­rech­te, wel­che es für den Meist­bie­ten­den grund­sätz­lich nicht gibt. Der Meist­bie­ten­de der Ver­stei­ge­rung wird mit dem Zuschlag sofort Eigen­tü­mer, wäh­rend der Käu­fer nach der Unter­schrift unter dem nota­ri­el­len Ver­trag hier­auf für gewöhn­lich noch meh­re­re Wochen war­ten muss. Grund­er­werb­steu­er fällt bei bei­den Erwerbs­vor­gän­gen an. Ein Vor­teil für den Teil­neh­mer der Ver­stei­ge­rung ist ohne Zwei­fel, dass er sicher­ge­hen kann nicht mehr zu bezah­len als es tat­säch­lich dem Markt­ni­veau ent­spricht. Die Teil­nah­me an einer Tei­lungs­ver­stei­ge­rung hat aber wesent­lich höhe­re Anfor­de­run­gen an die Vor­be­rei­tung und den Kennt­nis­stand des Bie­ters. Die­ser muss sich im Vor­feld anhand des Gut­ach­tens genau mit dem Objekt beschäf­ti­gen, etwai­ge bestehen blei­ben­de Rech­te im Grund­buch über­neh­men, die Sicher­heits­leis­tung erbrin­gen und hat kein Son­der­kün­di­gungs­recht gegen­über Mie­tern (er wird auch kei­ne abso­lu­te Sicher­heit haben, dass kei­ne Miet­ver­hält­nis­se bestehen). 

  1. Bei Tei­lungs­ver­stei­ge­run­gen kann man leicht ein Schnäpp­chen machen

Das kann pas­sie­ren, aber Sie müs­sen womög­lich an dut­zen­den Tei­lungs­ver­stei­ge­run­gen teil­neh­men bis Ihnen dies gelingt. In den letz­ten Jah­ren hat die Teil­nah­me an Tei­lungs­ver­stei­ge­run­gen auf­grund des knap­pen Immo­bi­li­en­an­ge­bots im süd­baye­ri­schen Raum in brei­te­ren Bevöl­ke­rungs­schich­ten erheb­lich an Popu­la­ri­tät gewon­nen. Ent­spre­chend neh­men mehr Per­so­nen an den Ter­mi­nen teil und die Erlö­se stei­gen. Dadurch sind die Ver­stei­ge­run­gen vor allem für die Ver­äu­ße­rer inter­es­san­ter gewor­den. Wenn Sie jedoch häu­fig genug als Bie­ter teil­neh­men, wer­den Sie frü­her oder spä­ter einen Ter­min fin­den, in dem aus Zufall oder wegen äuße­rer Umstän­de wie der Coro­na­kri­se oder einem Kon­junk­tur­ein­bruch kaum ein Bie­ter mit­bie­tet, was Ihnen ein Schnäpp­chen ermög­li­chen könnte. 

Dr. Andre­as Kreitmeier

Rechts­an­walt

Fach­an­walt für Erbrecht