Die Übergabe eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes vereint nicht nur die Tätigkeitsfelder der Immobilien- mit der Betriebsübergabe, sondern weist eine Reihe weiterer Sonderprobleme auf, die in der täglichen Beratungspraxis besondere Aufmerksamkeit des Rechtsanwalts erfordern. Die fünf häufigsten Fehler sind der Gegenstand dieses Beitrags.
Austragsanwesen nicht mitübergeben
Wenn die Hofübergeber sich das Eigentum am Austragsanwesen vorbehalten, so führt dies zu zahlreichen Problemen, die bei einer Übergabe gegen lebenslängliches Wohnungsrecht nicht auftreten können. Erstens kann der Zurückbehalt dazu führen, dass das Austragsanwesen an eine andere Person als den Hofnachfolger vererbt und deshalb womöglich teilungsversteigert oder verkauft werden muss, was im Regelfall nicht gewünscht und zum Erhalt des Hofes als wirtschaftliche Einheit auch nicht sinnvoll ist. Zweitens kann der Rückbehalt des Eigentums dazu führen, dass das Austragsanwesen zur Finanzierung der Pflegekosten der Übergeber verkauft werden muss, was nicht auftreten kann, wenn nur ein Wohnungsrecht vorbehalten wird, denn dieses ist bei korrekter Gestaltung unpfändbar und pflegeregresssicher. Drittens kann der Rückbehalt des Anwesens zu Pflichtteilsstreitigkeiten führen, weil das Eigentum – anders als das Wohnungsrecht – ein vererbbarer Vermögensgegenstand ist, für den im Normalfall Pflichtteil bezahlt werden muss. Viertens kann der Rückbehalt des Austragshauses zur Entstehung von Erbschaftsteuer führen, weil ohne Wohnungsrecht der steuerliche Transaktionswert höher ist und im Normalfall nicht mehr beide Freibeträge der Übergeber genutzt werden können.
Photovoltaikanlage zurückbehalten
Der Rückbehalt der gewerblichen Photovoltaikanlage führt zu Sozialversicherungspflicht der Einnahmen und zu erheblichen Mehrausgaben, die einfach vermeidbar sind. Die bessere Alternative ist in den meisten Fällen der Verkauf der PV-Anlage an den Übernehmer mit steueroptimierter Gestaltung um Einkommensteuerfreibeträge auszunutzen. Bei korrekter Ausgestaltung muss der Übergeber den Erlös nicht versteuern und der Übernehmer kann den Kaufpreis dennoch abschreiben.
Keine Optimierung gegen Pflegeregress oder Pflichtteil
Auch wenn das Austragsanwesen mitübergeben wird, ist es trotzdem sinnvoll, den Übergabevertrag auch im Hinblick auf den Restbetrieb gegen Pflichtteil und Pflegeregressgefahren abzusichern. Alte Übergabeverträge haben hier häufig gefährliche Lücken und Einfallstore, so dass bei solchen Übergabeverträgen häufig der Übernehmer (zumindest teilweise) die Pflegekosten der Übergeber oder später Pflichtteilsergänzungsansprüche bezahlen muss. Der Hintergrund für die vorgenannten Gefahren ist die Tatsache, dass sowohl für den Pflichtteilsergänzungsanspruch wie auch für den Pflegeregress jeweils 10-Jahres-Fristen nach der Übergabe laufen. Oft wurden auch noch schädliche Rechte wie z.B. der Nießbrauch vereinbart, welche auch nach 10 Jahren noch unangenehme Konsequenzen haben können. Diese 10 Jahres-Fristen lassen sich bei korrekter Gestaltung erheblich verkürzen und die gefährlichen Konsequenzen weitestgehend vermeiden.
Altlasten nicht beseitigt
Hier geht es nicht um Bodenverunreinigungen, sondern um rechtliche Probleme vorangegangener Übergaben desselben Betriebs. Leben die Eltern der Übergeber noch mit am Hof, so stellt sich in der Regel die Frage, ob der Übernehmer die Austragsleistungen der Übergeber an die vorherigen Übergeber (im Regelfall: Die Großeltern) ablösen soll. Da die Übergabe des Hofes an die nunmehrigen Übergeber im Normalfall bereits mehrere Jahrzehnte in der Vergangenheit liegen dürfte, ist mit den o.g. Problemen und Lücken im vorherigen Übergabevertrag zu rechnen. Bis Anfang der 2000er Jahre wurden die meisten Übergabeverträge z.B. ohne gesteigerte Rücksicht auf die Kosten späterer Pflege abgeschlossen. Wird hierauf bei der nächsten Übergabe keine Rücksicht genommen und löst der Übernehmer die alten Austragsleistungen ab und übernimmt diese, so drohen ihm unangenehme Überraschungen, wenn die Großeltern pflegebedürftig werden oder sterben und deshalb Pflichtteilsansprüche zu bedienen sind. Es ist dringend empfehlenswert, vor der Übergabe derartige Gefahren aus dem vorherigen Übergabevertrag zu beseitigen.
Hof aufgeteilt, einziger Gewinner ist das Finanzamt
Der teuerste und schwerwiegendste Fehler ist die steuerliche Zerschlagung des Hofes im Zuge der Übergabe. Hier ist bei durchschnittlichen Betriebsgrößen mit Einkommensteuern für den Übergeber in Höhe eines mittleren bis hohen sechsstelligen Betrages zu rechnen, die der Übergeber aber nicht bezahlen kann, weil er den Hof bereits übergeben hat. Ersetzen nunmehr die Übernehmer dem Übergeber die entstehende Steuer, so kann dies noch zusätzlich schenkungsteuerpflichtig sein. Es ist deshalb in den meisten Fällen unbedingt darauf Rücksicht zu nehmen, dass der Betrieb keinesfalls mit der Übergabe versehentlich zerschlagen wird. Hier sind Flächenbegrenzungen beim Flächenrückbehalt einzuhalten und bei Übergabe von Flächen an mehrere Erwerber ist es idR. ratsam, diese ins Sonderbetriebsvermögen der Übernehmer zu übertragen kombiniert mit der Gründung einer Bewirtschaftungsgesellschaft, welche später real geteilt wird. Die genaue Gestaltung ist stark einzelfallabhängig.
Bitte beachten Sie, dass diese Liste keine abschließende Aufzählung aller möglichen Fehler ist, welche bei Übergabeverträgen passieren können. Insbesondere sollten in jedem Übergabevertrag auch Absicherungen gegen Scheidung oder Insolvenz des Übernehmers sowie gegen weitere häufig auftretende Störungsquellen vorhanden sein. Auch eine erbrechtliche Begleitung der Hofübergabe mit einem steueroptimierten Testament und Vorsorgevollmachten sowie Patientenverfügungen ist dringend zu empfehlen.
